2008 küresel mali krizinin ardından, gayrimenkul balonlarının zamanında saptanmasının önemi gündeme gelmişti. Ancak özellikle ticari mülklerdeki gizli anlaşmalar, bu tespiti oldukça zorlaştırıyor. CBS'den istatistikçi Farley Ishaak, geliştirdiği yeni yöntemle bu sorunu aşmayı hedefliyor.
Delft Teknoloji Üniversitesi’nde tamamladığı doktora tezinde, ticari gayrimenkul işlemlerindeki şeffaflık eksikliğini mercek altına alan Ishaak, bu alanda istatistiksel veri eksikliğinin piyasaları nasıl kırılgan hale getirdiğine dikkat çekiyor. "Eğer 2008’de elimizde sağlam veriler olsaydı, krizi daha erken fark edebilirdik" diyen Ishaak, bu eksikliği gidermek amacıyla CBS çatısı altında yeni bir analiz yöntemi geliştirdi.
Ticari gayrimenkul piyasasında mülk çeşitliliği, portföy bazlı alım-satımlar ve kamuya açıklanmayan hisse devri şeklindeki işlemler, fiyatların net biçimde izlenmesini güçleştiriyor. Ishaak’ın geliştirdiği yöntem ise, Tapu ve Kadastro verilerini kullanarak portföyleri ofis, mağaza ve konut gibi bileşenlere ayırıyor. Bu sayede, her bir mülk türünün satış içindeki ağırlığı hesaplanabiliyor ve toplam değer daha sağlıklı biçimde analiz edilebiliyor.
Ayrıca sınırlı işlem verileriyle de çalışabilen yeni bir fiyat endeksi geliştiren Ishaak, analizleri açık kaynak kodlu ‘R’ programlama diliyle gerçekleştirdi.
Kapsam Genişliyor:
Yöntem yalnızca ticari mülkle sınırlı kalmadı. Konut piyasasında da uygulanarak, daha önce sadece dört büyük şehirde hesaplanabilen fiyat değişimleri artık 306 belediyede izlenebilir hale geldi. Arazi fiyatları da aynı sistemle değerlendirilmeye başlandı.
Balon Riski Ne Düzeyde?
2024 sonu itibarıyla neredeyse tüm belediyelerde konut fiyatlarında artış gözlemlendi. Özellikle Edam-Volendam bölgesinde 2023'teki düşüşün ardından 2024'te toparlanma görüldü. Ancak Ishaak’a göre mevcut durumda yeni bir emlak balonuna dair güçlü işaretler bulunmuyor. Fiyat artışlarının dengelendiğini belirten uzman, kredi sınırlamaları ve artan gelir düzeyinin piyasayı daha dayanıklı hale getirdiğini ifade ediyor.
Uluslararası Yansımalar:
CBS, bu yöntemi her çeyrek yayınladığı verilerde kullanmaya başladı. Avrupa’daki pek çok ülkenin istatistik kurumu da benzer analizler için hazırlık yapıyor. Farley Ishaak, “Yeni bilgi ancak kullanıldığında fayda sağlar. Bu yöntemin yaygınlaşması umut verici,” değerlendirmesinde bulundu.
©TURKINFO.NL
Yorumlar
Kalan Karakter: